Chu kỳ BĐS Việt Nam hiện nay như thế nào?

Chu Ky Bds Viet Nam Hien Nay Nhu The Nao

Chu kỳ BĐS là gì? Chu kỳ bong bóng BĐS là gì? Là một nhà đầu tư bất động sản; bạn đã bao giờ nghiên cứu và tìm hiểu về khái niệm này? Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cho hay: Nếu có thể nắm bắt được bản chất, sự vận động của các chu kỳ BĐS; có nghĩa là bạn đã có thể “mạnh dạn” định hướng; xây dựng được cho mình những kế hoạch đầu tư – kinh doanh BĐS an tâm! Đồng thời hạn chế được những rủi ro tồn đọng cũng như mang về nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Vậy, chu kỳ thị trường BĐS nói chung; hay chu kỳ BĐS Việt Nam nói riêng là gì? Diễn biến ra sao? Quy luật tăng giá đất Việt Nam thế nào? Cùng Đầu Tư Nhật Nam theo dõi ngay trong bài viết sau!

Chu kỳ BĐS là gì?

Bất động sản  gắn liền với xu hướng kinh tế của địa phương và quốc gia. Đồng thời thị thường này cũng được vận hành và phát triển theo chu kỳ, gọi là chu kỳ BĐS. Chu kỳ thị trường BĐS là một đặc tính quan trọng và kéo dài trong 7 – 9 năm. Bao gồm các giai đoạn chính: phục hồi – tăng trưởng – tăng cung – suy thoái.

Thuật ngữ này “xuất thân” từ hơn 100 năm trước; khi các nhà phân tích lần đầu tiên nghiên cứu xu hướng thị trường nhà ở. Chu kỳ này được nhiều chuyên gia “tận dụng” để tìm ra thời điểm thích hợp cho việc mua, giữ, hay bán bất động sản. Dĩ nhiên, có khá nhiều định nghĩa về chu kỳ BĐS Việt Nam. Tuy nhiên bạn có thể hiểu một cách đơn giản nhất; chu kỳ thị trường BĐS chính là vòng đời của BĐS đó. Chu kỳ này cũng tạo ra quy luật tăng giá đất tại Việt Nam.

Chu Ky Bds La Gi
Chu kỳ BĐS là gì?

Vậy chu kỳ bong bóng BĐS là gì? Khác biệt như thế nào với chu kỳ BĐS thông thường? Trong bối cảnh các yếu tố: Kinh tế vĩ mô không còn ổn định; thị trường đầu tư các hấp dẫn; nguồn cung bất động sản bị hạn chế; nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS quá lớn;.. diễn ra cùng 1 lúc, đó là thời điểm chu kỳ bong bóng BĐS xuất hiện.

Khi bong bóng xảy ra, đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ liên tục bị đẩy lên cao so với giá trị thực tế. Dĩ nhiên điều này cũng để lại nhiều ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính thanh khoản, BĐS tụt giá thê khảm. Lúc này thị trường cũng sẽ xuất hiện tình trạng “vỡ bong bóng”.

>>> Có thể bạn quan tâm: Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất 2022

Các giai đoạn của 1 chu kỳ BĐS

Theo đó, các giai đoạn của 1 chu kỳ thị trường BĐS bao gồm:

Giai đoạn phục hồi

Giai đoạn phục hồi chính là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ thị trường BĐS; tiếp nối giai đoạn suy thoái trong chu kỳ. Đặc điểm chính của giai đoạn này chính là tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu nhà ở thấp. Đồng thời số lượng các dự án sẽ giảm, tăng trưởng cho thuê trì trệ,…Đây cũng được đánh giá là thời kỳ khó nhận ra, bổi hầu hết nhà đầu tư sẽ chỉ còn cảm nhận được ảnh hưởng từ các cuộc khủng hoảng; theo đó có cái nhìn bi quan về thị trường bất động sản. 

Nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn phục hồi chính là thời điểm thích hợp cho các kể hoạch đầu tư bất động sản. Bởi lẽ giá bất động sản ở giai đoạn này còn khá thấp (đặc biệt đối với các bất động sản cần cải tạo sau suy thoái). Theo quy luật tăng gái đất, cơ hội và khả năng hoàn vốn, vận hành, hoặc bán lại tại thời điểm này khá cao. 

Giai Doan Phuc Hoi
Giai đoạn phục hồi

Giai đoạn tăng trưởng

Trong giai đoạn tăng trưởng, thị trường bất động sản dường như đã được phục hồi hoàn toàn. Thị trường bất động sản tăng trưởng, đồng nghĩa với nhu cầu sở hữu bất động sản tăng; kéo theo tỷ lệ lấp đầy cũng cao hơn; giá thuê cao và vẫn sẽ tiếp tục tăng. Các hoạt động đầu tư từ đó cũng trở nên sôi nổi hơn nhờ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế. 

Trong giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư xem đây là thời điểm chuẩn xác cho việc mua bất động sản cho thuê, sau đó cải tạo lại những tòa nhà đã cũ. Vì họ nhìn thấy được tiềm năng, nhu cầu cao của loại hình này. 

Giai đoạn tăng cung 

Trong chu kỳ BĐS Việt Nam, giai đoạn tăng cung xảy ra trong bối cảnh nguồn cung BĐS vượt quá nhu cầu trên thị trường. Chính những cải tiến công trình cũ trong giai đoạn tăng trưởng đã làm cho nguồn cung thị trường trở nên “dư thừa”. Theo đó, giá bất động sản cũng bị “neo” lại và giảm dần do không đủ nhu cầu để cân bằng nguồn cung đó. 

Tuy nhiên, tỷ lệ cho thuê trong giai đoạn này vẫn chiếm mức cao, theo đó, tỷ lệ lấp đầy cũng sẽ tăng lên. Số lượng công trình mới sẽ ít dần bởi hàng “tồn kho” trên thị trường còn nhiều. Nhiều nhà đầu tư sẽ “tranh thủ” giai đoạn này để mua BĐS từ các cá nhân, tổ chức đang lo lắng về giai đoạn suy thoái sắp tới. Với hy vọng sẽ tìm được nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn. Các bất động sản sẽ được nhà đầu tư giữ lại, và bán trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Trong giới đầu tư, đây thường được gọi là phương thức mua và nắm giữ! 

Giai đoạn suy thoái 

Giai Doan Suy Thoai
Giai đoạn suy thoái

Khi bước vào giai đoạn suy thoái trong chu kỳ BĐS Việt Nam, cung vượt quá cầu, đồng thời giảm mạnh. Chỉ số tăng trưởng giá cho thuê âm (hoặc tăng trưởng giá thuê sẽ thấp hơn cả tỷ lệ lạm phát). Trong bối cảnh này, số lượng các công trình mới, các hoạt động đầu tư sẽ giảm mạnh. 

Tuy nhiên, thay vì quá lo lắng, nhiều nhà đầu tư sẽ “tiếp cận” thị trường và tìm ra cơ hội cho mình. Bởi lẽ giá bất động sản trong thời kỳ này là thấp nhất. Tiếp theo họ lại chờ đợi một chu kỳ bất động sản mới quay trở lại. Trong giai đoạn này, nhà đầu tư vẫn nên cân nhắc kỹ bởi nó vẫn có thể ẩn chứa muôn vàn rủi ro. Chẳng hạn như tính thanh khoản thị trường chỉ đạt mức thấp, và nhà đầu tư cần phải có thời gian để chờ đợi giá trị BĐS đạt đỉnh 1 lần nữa!

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường BĐS bao gồm:

  • Thứ nhất, chu kỳ của thị trường: Trên thực tế, mỗi chu kỳ phát triển của thị trường sẽ kéo dài từ 5 – 6 năm. Và thường vào mỗi cuối chu kỳ phát triển; thị trường bất động sản theo đó cũng sẽ rơi vào trầm lắng. 
  • Thứ hai, nguồn vốn thị trường: Những nguồn vốn này sẽ đến từ ngân hàng;hay các quỹ đầu tư; vốn huy động được từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các chính sách tiền tệ hay lạm phát cũng sẽ có sự tác động lớn đến sức tăng trưởng; hay sự suy giảm của thị trường bất động sản. 
  • Thứ ba, các chính sách của nhà nước: Các chính sách nhà nước cũng là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chu kỳ BĐS Việt Nam. Bởi lẽ thủ tục, hành lang pháp lý được thắt chặt, hay nới lỏng chính là điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi để thị trường bất động sản phát triển. 
  • Thứ tư, các hoạt động đầu tư công. Thông thường, nếu các hoạt động đầu tư công được triển khai tốt;hay cơ sở hạ tầng phát triển thuận lợi sẽ tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản và ngược lại. 
  • Thứ năm, tốc độ phát triển kinh tế và thu nhập trung bình của người dân
  • Thứ sáu, nguồn vốn đầu tư của nước ngoài. Trên thực tế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng là một trong các yếu tố quan trọng tác động đến hoạt động đầu tư; cũng như giá trị bất động sản trong nước. 
  • Thứ bảy, cơ cấu dân số: Với tốc độ gia tăng dân số càng cao, cho thấy nhu cầu nhà ở từ có cũng tăng nhanh. Đồng thời thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ. 
Cac Yeu To Anh Huong Den Chu Ky Bds
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS

Chu kỳ BĐS Việt Nam diễn ra thế nào?

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng chu kỳ BĐS Việt Nam đang ở chu kỳ BĐS thứ 4, kể từ thời điểm Luật đất đai ra đời năm 1993. Theo đó, dựa vào một số nguồn thông tin được tổng hợp, chúng tôi có bảng tóm tắt các chu kỳ BĐS Việt Nam như sau:

Bảng: Tóm tắt các chu kỳ BĐS Việt Nam

Chu kì BĐS Việt Nam Giai đoạn Cột mốc
Chu kỳ BĐS 1: 1993 – 1999 1993-1995 tăng trưởng – Thị trường được định hình rõ ràng nhờ sự ra đời của Luật đất đai năm 1993

– Giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế Việt Nam

Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ ; đồng thời gia nhập cộng đồng ASEAN (1995)

1997- 1999 suy thoái Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng tiền tệ (1997-1998)
Chu kỳ BĐS 2: 2000 – 2006 2000-2002 tăng trưởng Việt Nam tiến hành ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ (2001).
2003-2006 suy thoái Ban hành luật đất đai năm 2003
Chu kỳ BĐS 3: 2007 – 2013 2007 – 2009 tăng trưởng Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO (2006)
2009-2013 suy thoái Chịu ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế toàn cầu (2008)
Chu kỳ BĐS 4: 2014 đến nay 2014-2017 tăng trưởng – Nhận được sự “giúp sức” từ Gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ (2013)

– Người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam (2014_

2018 – nay suy thoái Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung bắt đầu từ năm 2018

Ảnh hưởng bởi SARS-CoV-2 (2020) và hàng loạt pháp lý dự án được rà soát bởi chính quyền

Nguồn: Tổng hợp

Dự báo chu kỳ BĐS Việt Nam 2022 – 2030

Tuy tính đến hiện tại, Việt Nam vẫn chưa hoàn toàn khôi phục được “tàn dư” của trận đại dịch, cùng với đó là ảnh hưởng từ diễn biến chính trị đầy căng thẳng. Song thị trường bất động sản vẫn nhận được khá nhiều tín hiệu khả quan. Dự báo cho một chu kỳ thị trường BĐS 2022 – 2030 vô cùng khởi sắc!

Thứ nhất, sự hỗ trợ từ các chính sách của Chính phủ

Có thể thấy những nút thắt trong phê duyệt các dự án khu dân cư đã dần được khơi thông; thêm vào đó là thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021 cũng đã được rút ngắn. Tất cả là nhờ vào công cuộc sửa đổi Luật xây dựng từ năm 2020 và cũng là thời điểm Luật đầu tư năm 2020 được ban hành. 

Đồng thời, luật đất đất đai có hiệu lực từ đầu năm 2022 cũng dẫn tới nguồn cung căn hộ mới được hồi phục (tương đương mức của năm 2017 – 2018). 

Thứ hai, sự chuyển dịch của dòng tiền

Hiện nay, phần lớn dòng tiền cũng đã có động thái chuyển dịch từ nhiều kênh đầu tư khác (vàng, trái phiếu,…)về với kênh đầu tư bất động sản; do ảnh hưởng từ dịch bệnh và những lo ngại về lạm phát,…

Du Bao Chu Ky Bds 2022 2030
Dự báo chu kỳ BĐS 2022 – 2030

Thứ ba, nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ

Nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ từ 0.4% trong quý II/2020 – 2.6% ngay trong quý III. Theo đó, nhờ vào những động lực thúc đẩy GDP phụ hồi như tiêu dùng nội địa; các chính sách hỗ trợ kịp thời từ chính phủ,… Kinh tế Việt Nam năm 2022 có thể tăng trưởng từ 6 – 6.5%.

Theo đó, câu hỏi lớn khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm đó là: Liệu thị trường BĐS 2022 có “vỡ bong bóng”? Sự kiện chu kỳ bong bóng BĐS l0 năm như quá khứ có lại tái diễn? Thực tế, nhiều “con số biết nói” đã khiến nhà đầu tư không khỏi “giật mình”: Tại Hà Nội, chung cư tăng 13%, là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm (thống kê của CBRE); nhà biệt thự tăng đến 82%/năm (Savills); tăng 40 – 50% đối với thị trường đất nền!

Dĩ nhiên việc dự báo chính xác chu kỳ BĐS Việt Nam 2022 – 2030, hay chu kỳ bong bóng BĐS là một điều bất khả thi. Tuy nhiên với tình hình thực tế hiện tại; cộng với niềm tin vào những chính sách Nhà nước và tiến bộ xã hội. Chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng vào giai đoạn 2022 – 2030 là thập kỷ bùng nổ tiếp theo của thị trường bất động sản. 

>>> Tham khảo thêm nhiều tin tức hay hơn nữa tại chuyên mục Tin Tức Bất Động Sản của Nhật Nam

Kết luận 

Hy vọng qua bài viết trên, bạn đã sự nhìn nhận rõ ràng hơn về chu kỳ BĐS Việt Nam hiện nay như thế nào? Quy luật tăng gia đất ra sao? Bên cạnh việc nắm bắt được chu kỳ bất động sản, nhà đầu tư cũng cần bổ sung cho mình thật nhiều kiến thức và hết sức thận trọng trong quá trình đầu tư. Thêm vào đó là kế hoạch cụ thể để có được thương vụ đầu tư hoàn hảo!

>>> Tham khảo thêm về kênh đầu tư an toàn đảm bảo lợi nhuận tối đa: TẠI ĐÂY

 

Dau Tu Nhat Nam






    40 tỷ20 tỷ10 tỷ5 tỷ3 tỷ1 tỷ500 triệu300 triệu200 triệu100 triệu50 triệu20 triệu

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.